Actualmente es mejor comprar que alquilar por los bajos tipos hipotecarios

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Actualmente es mejor comprar que alquilar por los bajos tipos hipotecarios

El analista y consultor inmobiliario, Gonzalo Bernardos, es profesor de Economía de la Universidad de Barcelona (UB) y dirige el máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la UB. Ante el actual escenario del mercado inmobiliario español, considera que estamos lejos de vivir una nueva burbuja del alquiler, puesto que solo es elevado en las grandes urbes cosmopolitas. En su opinión, ahora mismo es mejor comprar casa que alquilar, dado los bajos tipos de interés de las hipotecas.

¿Cómo se encuentra el mercado de vivienda en España?

En plena expansión. En los lugares donde el stock pendiente de venta es bajo, suben el precio y las transacciones. En aquellos donde es elevado, solo las compraventas. Es un mercado múltiple, pues las grandes ciudades, las medianas y las pequeñas evolucionan a ritmo diferente. No obstante, en todos los lugares, los signos de mejora son evidentes. La crisis ya es únicamente un recuerdo

¿Crece la opción del alquiler frente a la compra? ¿O es un buen momento para la compra?

Si es mejor comprar o alquilar depende básicamente del tipo de interés hipotecario. Cuando éste es reducido, la opción más acertada suele ser la compra. Si es elevado, la alternativa más conveniente es el alquiler. Dado que estamos en una coyuntura con el tipo de interés más bajo de la historia, en la actualidad es mucho mejor comprar que alquilar.

Progresivamente, el arrendamiento va perdiendo gas en relación a la adquisición de la vivienda. Los motivos son los siguientes: el elevado aumento de su precio, especialmente en las grandes ciudades; la escasa duración de los contratos, las mayores facilidades crediticias por parte de las entidades financieras (cada vez hay más hipotecas que financian el 100% del valor del piso) y las mejores perspectivas de ingresos de las familias.

¿Puede haber riesgo de burbuja del alquiler en Barcelona o Madrid? 

No veo por ninguna parte dicha burbuja. En relación a las grandes ciudades de Europa, el importe del alquiler es barato en ellas. Son dos ciudades cosmopolitas, que forman parte de la Champions League Inmobiliaria Mundial y donde cada vez hay más clientes extranjeros, con un poder adquisitivo superior a los nacionales.

No obstante, sí que veo una ralentización importante de las subidas de los pasados años. Entre 2013 y 2016, Barcelona ha subido un 57% y Madrid un 28,6%. En los próximos cuatro años, en la capital catalana la evolución será mucho menos alcista y en Madrid únicamente un poco inferior.

¿La creación de vivienda pública ayudaría a equilibrar el mercado en Barcelona, Madrid u otras grandes ciudades?

En los años de la crisis, se desperdició una gran oportunidad para crear grandes parques de vivienda pública en las ciudades más importantes del país. Ya que los ciudadanos rescatamos a numerosas cajas de ahorro, éstas podían haber transferido a los ayuntamientos, sin coste alguno para ellos, la gestión y propiedad de las viviendas en stock. Lo que se hizo fue al contrario. En Madrid, en lugar de aumentar el parque, se redujo, al vender el ayuntamiento un elevado número de viviendas públicas a un fondo de inversión. Ahora ya es tarde, especialmente en Barcelona, donde casi no hay terreno para construir. Las actuaciones de los consistorios de ambas ciudades únicamente tendrán un efecto marginal sobre la evolución del mercado de la vivienda en los próximos años.

¿Cree que el aumento de pisos turísticos está provocando un encarecimiento del alquiler?

Es indudable que si no hubiera pisos turísticos, la oferta de alquiler convencional sería más elevada y, en algunas zonas, el precio sería inferior. No obstante, en la mayoría de localizaciones, el efecto sería escaso.

Entre 2008 y 2013, el número de pisos turísticos en Barcelona aumenta espectacularmente. En cambio, el alquiler baja casi un 30%.

Un ejemplo: entre 2008 y 2013, el número de pisos turísticos en Barcelona aumenta espectacularmente. En cambio, el alquiler baja casi un 30%. En cambio, en 2016, dicho número disminuye en 1.100 y el alquiler sube un 17%. Es la coyuntura macroeconómica la principal causante de los cambios de precios. En la primera fecha, era pésima. Por tanto, la bajada fue sustancial. En la segunda, muy buena. Por consiguiente, la subida fue espectacular en la capital catalana.

¿Cuántos años de bonanza inmobiliaria cree que puede haber?

Desde mi perspectiva, España crecerá entre el 2,5% y el 3,5% hasta al menos 2021, debido a la elevada competitividad de las empresas españolas y la magnífica coyuntura económica internacional. Si ésta no varía, el precio y las transacciones continuarán subiendo en casi todos los lugares. La excepción será Barcelona, Madrid y Palma de Mallorca. En la actualidad, en sus mejores zonas, el precio actual supera el observado en 2007. Debido a ello, creo que en 2019 las transacciones bajarán y, como muy tarde, en 2020 ligeramente  el precio de la vivienda.

¿Cómo es la formación de los gestores inmobiliarios?

Cada vez mejor. Un número creciente tiene un grado universitario y también aumenta el porcentaje de los que tienen un máster que ofrece formación específica en el sector. Yo dirijo el máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria desde hace 18 años en la Universidad de Barcelona y me enorgullece decir que fue el único postgrado que continuó realizándose en Cataluña durante la crisis. Ofrecemos una formación completa en gestión, inversión, promoción y administración inmobiliaria y enseñamos a tener olfato e intuición.

En otras palabras, dotamos a nuestros estudiantes (promotores, API, gestores de family office…) de estrategia para que puedan triunfar tanto en los buenos como en los malos momentos del sector. Es la formación inmobiliaria de más alto nivel que se ofrece en España.

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