"El plan de la Sareb es a 15 años porque esperan un milagro"

Redacción fotocasa.es , 13/03/2013

Gonzalo Bernardos es uno de los expertos inmobiliarios más destacados del país. Profesor de Economía y director del Máster en Consultoría y Asesoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, Bernardos prevé que "en el segundo semestre de 2013 tocaremos suelo con el precio de la vivienda" y considera que es un buen momento para comprar vivienda, siempre y cuando no sea con afán especulativo.

 

Gonzalo Bernardos.

fotocasa.es:  Poco a poco vamos sabiendo detalles del plan de negocio de la Sareb, el último de ellos es que también pretende alquilar vivienda y no sólo venderla ¿Cree que la Sareb será finalmente una herramienta eficaz para la recuperación económica del sector? 
Gonzalo Bernardos: Lo primero que ha hecho la Sareb es subir un 25% el precio de las viviendas traspasadas, que era lo que se esperaba de ella porque ha entrado entre sus accionistas la banca que no está nacionalizada ni intervenida. Y, presumiblemente, han pactado con el Gobierno lo siguiente: “entramos, pero la Sareb no tiene que hacernos competencia” y la forma de no hacer competencia es que la Sareb venda más caro que los propios bancos no nacionalizados.

En segundo lugar, el precio al que se han traspasado los solares, las viviendas sin acabar y las viviendas terminadas es, en promedio, superior al precio de mercado. Esto es una manera para que los bancos no nacionalizados no tengan que dotar de más provisiones y sus beneficios no se vean aún más afectados.

Por lo tanto, lo que hace la Sareb a corto plazo es continuar con la técnica de la “patada hacia delante”. Por un lado sube precios cuando la demanda está a niveles mínimos y por otro lado no reconoce los valores de mercado de verdad… otra vez vamos a disfrazar la realidad, como ya llevamos cinco años disfrazándola, lo que ha hecho que esta crisis inmobiliaria sea la más larga que hemos vivido nunca, en lugar de tener un enfoque realista de la situación.
 

La Sareb debería externalizar la gestión del alquiler a inmobiliarias especializadas

fotocasa.es:  Entonces… ¿será la Sareb una referencia para marcar los precios de la vivienda en España? 
Gonzalo Bernardos: No, en absoluto. La Sareb no es una referencia para marcar los precios. La actividad que tendrá la Sareb vendiendo pisos será prácticamente nula. ¿Por qué? En primer lugar porque vende las viviendas muy por encima del precio de mercado y en segundo lugar porque no incentiva a los bancos a bajar los precios para ponerlos al nivel que desearían los consumidores. Por lo tanto, la Sareb no es ningún elemento positivo para el mercado. Lo único que está haciendo es que la tasa de morosidad de las entidades financieras y el agujero que tenían los bancos nacionalizados y las cajas con problemas sea menor de lo que era.


fotocasa.es: ¿Cómo les afectará la creación del banco malo y su enorme cantidad de stock residencial a los promotores y a las agencias inmobiliarias?
Gonzalo Bernardos: No les va a afectar de ninguna manera. Es que no es competencia. Vamos a ver, el plan de negocio de la Sareb, qué te diría yo…  es una combinación entre “Blancanieves”, “Caperucita Roja” y “El flautista de Hamelín”: un cuento.  Como mucho, ya que no van a vender, han decidido que van a alquilar y, evidentemente, la Sareb no puede gestionar los alquileres.

fotocasa.es: Pero la Sareb tiene un plazo de quince años para liquidar su stock…
Gonzalo Bernardos: Sí. Y en ese plazo de 15 años veremos cuándo se va a liquidar el stock. Por ejemplo, si yo tengo quince años por delante para vender y se prevé que los mejores van a ser los cinco últimos, ¿qué voy a hacer durante los diez primeros? Absolutamente nada.

Es decir, el plan es a 15 años porque esperan que haya un milagro: que la economía española funcione brillantísimamente, que vengan a España habitantes de Plutón, de Saturno y de otras galaxias y que en el suelo se edifiquen viviendas que se vendan a precio de oro. La Sareb no puede tener beneficios porque le están pasando, principalmente, el gran muerto del mercado inmobiliario español: suelo en la ciénaga de Shrek.

fotocasa.es:  Decía que la Sareb no puede gestionar el alquiler de viviendas.
Gonzalo Bernardos: Es que el alquiler de viviendas es muy complejo. Mientras que la intermediación de viviendas es un “aquí te pillo, aquí te mato”, el alquiler es un seguimiento continuado de la situación de esas viviendas, de la gestión de los cobros, etcétera. Entonces, lo que previsiblemente hará la Sareb, o debería hacer, es externalizar esa gestión a inmobiliarias especialistas en alquiler, de la misma manera que antes había inmobiliarias que gestionaban los fondos de inversión pertenecientes a entidades financieras.
 

"Ahora se podrán hacer contratos de alquiler a medida, pero sólo a medida de los propietarios"

fotocasa.es:  El Gobierno de Mariano Rajoy ha declarado que pretende potenciar el alquiler en España a través de una Ley de Medidas de Flexibilización del Mercado del Alquiler ¿Cómo se puede encontrar un equilibrio adecuado entre los derechos de los inquilinos y de los propietarios?

Gonzalo Bernardos: Las medidas anunciadas me parecen un auténtico desastre. La primera razón es que esta ley es inseguridad jurídica. Los contratos de alquiler antes estaban absolutamente predeterminados porque la ley era muy clara y no había lugar a diferentes interpretaciones. Ahora se podrán hacer contratos de alquiler a medida, pero sólo a medida de una de las partes: los propietarios.

En segundo lugar, las medidas anunciadas desestimulan vivir de alquiler porque los contratos son  más reducidos, porque pueden subir el precio más que la inflación, etcétera.

Y tercero, te pueden echar sin excesivas explicaciones si el propietario necesita la vivienda.

fotocasa.es:  Pero según dice la ley, el propietario solo puede hacer esto si la va a utilizar como primera residencia.
Gonzalo Bernardos: Él o su familia. Entonces, si yo soy un propietario que tengo un hijo joven, pues voy y lo empadrono en esa vivienda. Así ya he echado al inquilino. En España hay muchas personas que no viven de alquiler por la inseguridad: porque no tengo un contrato largo, porque de alguna manera me subirán el precio, porque mañana me pueden echar por cualquier motivo… Claro, estos temores, algunas veces infundados, de aquellos que se plantearían vivir toda la vida de alquiler, combinados con estas medidas, desincentivan la demanda de alquiler.

Y es que estamos en un escenario donde el Gobierno vuelve a equivocarse porque crea una ley para favorecer a las entidades financieras, como siempre. De hecho, la ley contempla, si la memoria no me falla, que el propietario pueda echar al inquilino si vende la vivienda. Esta situación permite que las entidades financieras, para obtener algún ingreso, puedan poner las viviendas en alquiler hasta que consigan enajenarlas en el mercado.

Además, en un escenario donde hay mucha demanda de alquiler y, comparativamente, poca demanda, lo que hay que hacer es favorecer a la demanda y darle mayor seguridad jurídica. Es decir, favorecer al inquilino y no al propietario. Lo contrario desincentiva la demanda de viviendas en alquiler y en lugar de conseguir un gran parque de viviendas en alquiler, lo que consigues es que aún sea más reducido de lo que es.

fotocasa.es:  También se ha anunciado una reforma hipotecaria para minimizar los desahucios que la banca apoya, mientras que parte de la sociedad civil y algunos partidos tachan de insuficiente ¿Acaso es muy diferente el sistema hipotecario español del de otros países de nuestro entorno?
Gonzalo Bernardos: Aquí partimos de un tema social porque no se trata de una cosa que afecte a cuatro personas, sino que es un asunto que puede llegar a afectar hasta a un millón de personas, lo que lo convierte en un problema de primera magnitud. ¿Acaso tiene algún sentido que, si yo he cometido un error y el banco ha cometido otro, sólo pague yo? Lo que ocurre ahora cuando se da esta situación es que sólo paga el eslabón más débil, el ciudadano. Esto, desde una perspectiva política, es injusto.

En segundo lugar, ¿tiene algún sentido que todos los ciudadanos pongan dinero –más de 200.000 millones de euros que se acabarán poniendo- para rescatar a bancos que han hecho barbaridades y los bancos no puedan rescatar a los ciudadanos que peor lo están pasando con la crisis?

Exagerando, si pusiéramos en marcha la dación en pago con carácter retroactivo, costaría a las entidades financieras 20.000 millones de euros, que no es ni el 10% de lo que se les va a dar.
 

"El banco no va a cobrar la deuda de todos aquellos que no pueden pagar su hipoteca"

fotocasa.es:  Hay quien dice respecto a la dación en pago que es “peligroso cambiar las reglas del juego a mitad del mismo” y que la dación en pago tendría que aplicarse según cada caso.

Gonzalo Bernardos: ¿Pero es respetar las reglas del juego que cuando las cosas van bien los bancos se forren y cuando no van bien, también? Concretando, el tema es el siguiente: la dación en pago debería ser para primera vivienda y de forma retroactiva. En un escenario como el actual es algo de sentido común. ¿Por qué no me preguntan a mí a quién le quiero dar el dinero de mis impuestos? Yo no se lo quiero dar a las entidades financieras, sino a las personas que lo están pasando mal.

Pero, además, es que el banco no va a cobrar la deuda de todos aquellos que no pueden pagar su hipoteca.  Esas personas se van a marchar a la economía sumergida, las propiedades que tenga en el futuro las tendrá a nombre de otra persona. ¿Qué sentido tiene por parte del banco quedarse una deuda que no va a cobrar y que a las personas les amarga la vida? Si el objetivo es recuperar la economía española, ¿sabe lo que significaría para muchas personas sacarse esa carga de encima?

fotocasa.es:  ¿Como haría una Ley de Segunda Oportunidad o de Bancarrota?
Gonzalo Bernardos: Es que la ley de bancarrota empieza por no deberle nada al banco. Es más, según la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, los bancos tampoco están dispuestos a hacer alquiler social. ¿Pero qué prefieren? ¿que la vivienda esté desocupada, se deteriore hasta que prácticamente no valga nada e incluso la tengan que derribar?

En este país, en el que sobran 1,3 millones de viviendas nuevas se puede hacer alquiler social en muchas zonas, en los alrededores de las grandes ciudades, en poblaciones pequeñas de 5.000 habitantes donde sobran muchas viviendas, etcétera. Es de sentido común.

fotocasa.es:  Entiendo por sus palabras que, para usted, el Fondo Social de Vivienda con 6.000 alquileres baratos para familias desahuciadas es insuficiente...
Gonzalo Bernardos: Exacto. Es otra chapuza más. Es que hace 40 o 50 años, mucha gente que emigraba de los pueblos a las ciudades dejaba su vivienda a otras personas gratis, sólo con la condición de que se la mantuviesen en buen estado, evitando que así se deteriorase. Pues eso que hacía gente humilde con sentido común, ¿cómo no se les ocurre a los talentosos ejecutivos de la banca? Es que una vivienda que permanece tres años desocupada, y ya no te digo un edificio entero, está bajando su valor entre el 30% y el 50%.

fotocasa.es:  El precio de la vivienda sigue bajando y ya suma varios años consecutivos. ¿Cree que estamos cerca de tocar suelo?
Gonzalo Bernardos: Yo no tengo ninguna duda: si tuviera dinero o capacidad de endeudamiento me compraría una vivienda ahora. Sería la mejor inversión que a medio y largo plazo puedo hacer.

fotocasa.es:  ¿Por qué?
Gonzalo Bernardos: Porque dados los precios que hay en las grandes ciudades, cuya bajada ha sido del 50% o más desde 2007, y ante un escenario en el que la economía española va a empezar a mejorar lentamente -si no hace barbaridades Angela Merkel- a partir de 2014, el precio de la vivienda no puede más que subir.

De lo que se tiene que olvidar la gente es de especular. Comprar hoy para vender mañana, no, pero para vender de aquí a diez años o para, de alguna manera, tener un incremento patrimonial que sea una buena pensión de jubilación; indiscutiblemente la inversión más segura hoy en día y con una rentabilidad que no está nada mal, es la vivienda. Pero ojo, no cualquier vivienda. No las viviendas turísticas en las que ves la playa con telescopio, no las viviendas ubicadas en promociones absurdas. Se trata de viviendas bien ubicadas. Por ejemplo, estamos hablando  de poder comprar una vivienda en un barrio como Chamberí en Madrid por 220.000 euros, o un piso de 80 m2 en el Eixample de Barcelona por 180.000 euros. Esto son precios del 2001, cuando todavía no existía la burbuja especulativa.

Por lo tanto, estamos hablando de una buena inversión, como históricamente ha sido la vivienda. Pero no hace falta ser un experto para saber que no toda vivienda es buena para invertir. Aunque hay gente que cree que hay que esperar a que el precio baje más, yo creo que en el segundo semestre de 2013 tocaremos suelo con el precio de la vivienda.